古い家を売るのは大変！問題点と不動産売却の方法を紹介 | 広島県の不動産売却ガイド

広島で不動産売却を検討しているなら、築年数に注意するとよいでしょう。古い家を売るのは難しいケースもあります。

日本では、築20年以上の家を古い家と呼ぶのが一般的です。古い家には倒壊や衛生問題、税金の軽減措置からの除外などのリスクがあります。これらに加えて、広島では塩害による劣化の影響が出る可能性もあるでしょう。

また、古い家を売却する際には、耐震基準の違いや住宅ローンの条件、税金などの問題が生じる場合があるのです。しかし、適切な売却方法を選ぶことでスムーズに売却を進めることが可能です。

築何年から古い家？住み続けるリスク

住宅には築年数があります。ある程度築年数が経った住宅を古い家といいますが、何年からが古い家と呼ばれるのか曖昧です。これから広島で不動産売却を検討している方に解説します。

◇古い家は築20年ほど

日本の住宅の寿命は30年とされており、木造の戸建住宅の場合30年～80年が寿命です。日本では一般的に築20年経った家を古い家としています。

築20年で古い家といわれる理由の1つが耐用年数です。木造の戸建住宅の場合、耐用年数は築20年とされており、20年経つころには住宅の価値はゼロになると考えられていました。しかし、近年では住宅の性能や品質が向上したことで耐用年数が25年に伸びており、25年を標準化する動きもあります。

◇古い家のリスク

現在、戸建て住宅に住んでいる方の中にも築20年以上の古い家に住んでいる方もいるかもしれません。しかし、古い家にはさまざまなリスクがあります。古い家のリスクは大きく分けて次の3つです。

・倒壊の可能性

古い家は腐食などの住宅劣化によって倒壊する恐れがあります。特に空き家の場合は、人が住んでいない分室内の風通しが悪く、カビ・結露が発生しやすいため劣化しやすいです。

・衛生・治安の悪化

古い家は衛生や治安にも影響を与えるため、近隣トラブルに発展することも少なくありません。敷地内に雑草が生い茂ると害虫・害獣の巣窟になります。また、古い空き家の場合は犯罪者の住処として利用されてしまうケースもあるため注意が必要です。

・固定資産税の軽減措置対象からの除外

古い家は固定資産税の軽減措置対象から除外されるケースもあります。通常の住宅など居住用の建物がある土地には特例が適用されており、その特例が固定資産税の軽減措置です。200㎡までの部分が1/6、200㎡を超える場合は1/3の軽減措置が適用されます。

しかし、「空家等対策の推進に関する特別措置」が改正されたことで特定空家等以外にも管理不全空家と勧告された住宅は、固定資産税の軽減措置対象から除外されるようになりました。そのため、住まない古い家の管理を怠った場合6倍以上の税負担をしなければならないケースも多いため、早めの売却が重要です。

・広島では塩害も

広島県に建てられた家が古くなると、塩害による影響が出る可能性があります。塩害は、潮風など塩分を含んだ風を継続的に吹くことで発生し、塗膜や金属部分といった建材の劣化を早めるものです。特に鉄筋などの金属は塩害による被害を受けやすく、錆が発生するとコンクリートがひび割れを起こす可能性もあります。

古い家を売るのは難しい？問題点

古い家を売る際には、さまざまな問題が発生するケースも少なくありません。特に1981年以前の古い家は現在の住宅と基準などが異なっている場合が多いです。売却する前に把握しておくと売却をスムーズに進められます。

◇耐震基準が違う場合がある

日本の住宅は耐震基準によって建てられていますが、1981年以前に建てられた住宅は現在の耐震基準を満たしていないケースも多いです。1950年〜1981年5月まで適用されていた旧耐震基準は「10年に一度発生する震度5程度の揺れに住宅が倒壊・崩壊しない」という基準でした。

しかし、1981年6月より適用された新耐震基準は「震度6強〜7程度の揺れに住宅が倒壊・崩壊しないこと」が基準となっており、近年建てられている住宅も同様の基準で建てられています。耐震基準は「建築確認日」を調べると分かるため、売却する前に不動産の耐震性について調べておくのが重要です。

◇住宅ローン

住宅ローンを組む場合に築年数が関係するのかは金融機関によって異なります。そのため、金融機関によっては築30年以内など制限を設けているケースも多いです。また、古い家の住宅ローンは担保評価額が低くなってしまうため、借入可能額が低くなったり住宅ローン控除が受けられなかったりといった問題も発生しやすくなります。

◇税金がかかる可能性も

不動産売却する際は、印紙税・登録免許税・譲渡所得税といった税金が発生するのが一般的です。不動産は5年以下（短期）、5年以上（長期）とで税率が変わります。

古い家を売る方法3つを紹介

住宅を売却する方法はさまざまです。次に解説する方法以外の売却方法もあるため、自分に合った方法を選ぶとよいでしょう。

◇古家付きの土地として売る

古い家を売却する際は、家付きの土地として売却するのがおすすめです。売却する際に建物を解体する手間がありません。そのため、金銭的負担がなく古い家を売却できます。

◇空き家バンクに登録

空き家バンクを利用して売却するのもひとつの方法です。特に買い手が見つかりづらい地方や郊外の古い家の場合は空き家バンクを利用すると、買い手が見つかりやすくなる場合もあります。ただし、不動産会社などを通さず当事者が直接やりとりを進めていかなければならず、トラブルになるケースも多いため注意が必要です。

◇不動産買取

不動産会社を利用して売却するのもひとつの方法で、不動産会社にもよりますが数日～数週間の短期間で売却できます。取り壊さないと売却できないような物件でも売却できるのが魅力です。
ただし、仲介費などで買取価格は安くなってしまいます。

古い家を売る利点は？

古い家を売却するメリットは大きく分けて次の2つです。

◇現金が手に入る

古い家を売却した場合、まとまった額の現金を手に入れられます。売却で得た現金は住宅ローンに充てたり、新居の費用に充てたりできるのです。近年では、住みながら住宅を売却できるケースもあるため、引っ越し資金計画も立てられるのも良い点といえます。

◇コストや手間が不要になる

古い家を売却すると、維持費などのコストがかからなくなります。住宅は定期的にメンテナンスが必要なため、その分コストがかかり管理費が高額になるケースも少なくありません。少しでも負担を減らしたい場合は、早めに売却するのが重要です。

築20年が経過した住宅は日本では一般的に古い家と見なされます。古い家には倒壊のリスク、衛生と治安の問題、固定資産税の軽減措置対象外となるリスクがあるため注意が必要です。特に広島県では塩害が問題となることもあります。

古い家を売却する際には、耐震基準の違いや住宅ローンの条件、さまざまな税金が関係してくるため、事前にしっかりと調査することが重要です。古い家を売る方法として、家付きの土地として売る、空き家バンクに登録する、不動産会社に買取を依頼するなどがあります。売却することで維持費の削減や現金の確保が可能です。