不動産相続はトラブルが起きやすい！解決方法を詳しく紹介 | 広島県の不動産売却ガイド

広島で相続を考える際、不動産の分割方法や納税資金の準備が大きな課題となります。このような問題を解決するために、不動産売却を行い現金化する換価分割が有効です。

現金化することで、公平な分配が可能になり、相続税の納税資金も準備しやすくなります。適切な方法を採用することで、不動産相続のトラブルを未然に防ぎ、円満な相続を実現できるでしょう。

相続財産には何が含まれる？不動産相続の流れ

不動産相続は、相続財産の中でも特に複雑でトラブルが生じやすい分野です。

◇相続財産の範囲は？

相続財産には、被相続人が所有していたすべての財産が含まれます。具体的には、現金や預貯金、不動産、株式、車、貴金属などです。また、ゴルフ会員権や特許権などの特殊な財産も含まれます。一方で、被相続人の一身専属権（扶養請求権、年金受給権など）は相続財産に含まれません。

相続財産を具体的に理解することは、相続手続きを円滑に進めるために重要です。特に、被相続人に借金がある場合、その債務も相続することになるため、事前に財産の全容を把握することが求められます。

プラスの財産としては、不動産（自宅の土地や建物、投資用不動産、事業用不動産）、現金・有価証券（預貯金、株式、債券）、動産（車、貴金属、家財）、その他（ゴルフ会員権、電話加入権）などが含まれます。
一方、マイナスの財産に該当するのは、債務（借金、住宅ローン、損害賠償債務）、税金（未払いの税金、滞納税金）、その他（未払いの医療費、電気ガス水道代）などです。

◇不動産を相続する場合の流れ

不動産を相続するには、以下の手続きを順番に進める必要があります。

まず、相続が発生したら遺言書を探し、遺言書がある場合はその内容に従って手続きを行います。遺言書がない場合は、法定相続人全員で遺産分割協議を行いましょう。同時に相続人を確定し、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取り寄せて法定相続人を特定します。

その後、被相続人の財産をすべて特定し、財産目録を作成します。固定資産税の課税明細書や名寄帳を確認し、不動産の詳細を把握することも大切です。

次に、相続人全員で遺産分割協議を行い、分割内容の合意を得ます。合意内容は遺産分割協議書に記載し、その後、相続した不動産の名義を被相続人から相続人へ変更します。相続登記には、登記事項証明書や戸籍謄本などが必要です。

最後に、相続税の申告・納付期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヵ月以内です。期限内に申告・納付しないと、無申告加算税や延滞税が課される可能性があります。不動産相続の手続きは複雑で時間がかかるため、早めに準備を始めることが重要です。

不動産相続ではトラブルが発生しやすい

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不動産の相続は、多くの人にとって一生に一度あるかないかの大きな出来事です。しかし、その重要性ゆえに、トラブルも多発しがちです。

◇分割方法

不動産相続において、分割方法は大きなトラブルの原因となります。特に不動産は物理的に分けることが難しいため、遺産分割協議が長引くことが多いです。

例えば、土地を複数の相続人で分割する場合、面積を均等に分けるだけでは十分とはいえません。土地には建築基準法による規制があり、道路に2m以上接していなければ建物を建てることができません。このため、接道条件を満たすために不規則な形で分割する必要が生じ、その結果として土地の活用が難しくなることがあります。

また、建物を含む不動産を分割する場合、建物そのものを壊して土地を分けるか、建物を共有するかの選択を迫られることが多いです。いずれの方法も、相続人間での合意が難しく、トラブルが発生しやすいでしょう。

◇コストが発生するケースも

不動産相続に伴うコストの問題も、トラブルの原因となることが多いです。
まず、不動産を相続するだけで固定資産税が発生します。相続した不動産をそのまま保有する場合でも、毎年固定資産税を支払わなければならず、その金額は不動産の評価額によって決まるのです。

特に大都市や観光地にある不動産の場合、固定資産税が高額になることがあります。

さらに、不動産の維持管理費用も無視できません。たとえば、建物の修繕や土地の草刈りなど、相続した際には定期的なメンテナンスが必要です。

また、空き家状態の不動産を放置すると、倒壊のリスクがあり、そのための対策費用もかかります。これらのコストが負担となり、不動産を手放すことを決断する相続人も少なくありません。

そして。不動産を売却する場合、その手続きにも費用がかかります。不動産売却に伴う仲介手数料や登記費用などが発生し、この費用を負担するのは相続人です。

したがって、相続する不動産の価値と維持コストをしっかりと見極め、適切な対応を取ることが重要です。

不動産相続のトラブルは換価分割で解決できる

不動産相続におけるトラブルは、適切な方法を採用することで効果的に解決することができます。その中でも、換価分割という方法が注目されています。

◇換価分割とは

換価分割とは、相続財産である不動産や株式などを現金化し、その現金を相続人間で分割する方法です。この方法を採用することで、財産の分配が公平に行われるため、相続人間のトラブルを未然に防ぐことができます。

また、換価分割を行う際には、いくつかの重要なポイントがあります。第一に、相続財産を現金に換えることが必要です。具体的には、不動産や株式を売却して現金化します。

次に、得られた現金を相続人で均等に分けます。これにより、不動産のように分割が難しい財産も公平な分配が可能です。

さらに、換価分割では相続税の計算が売却価格ではなく、評価額に基づいて行われるため、税負担が売却時の価格変動に影響されにくくなります。

◇換価分割の流れ

まず初めに、相続人全員が集まり、遺産分割協議を行います。この協議で換価分割を採用することを決定し、その内容を遺産分割協議書に記載します。全員が遺産分割協議書に署名と捺印を行うのです。

次に、不動産の名義変更を行います。これは相続登記と呼ばれ、不動産を売却するためには、被相続人から相続人への名義変更が必要です。相続登記が完了していないと、不動産の売却ができません。この手続きは、専門家に依頼するとスムーズに進みます。

その後、不動産の売却手続きに進みます。相続人が共同で不動産を売却する際には、相続登記を終えた名義人が売却手続きを進めることが一般的です。不動産仲介業者を利用し、適正な価格で売却するようにします。

最後に、売却代金を相続人に分配します。この分配は遺産分割協議書に基づいて行われ、全ての相続人が公平に現金を受け取るのです。現金で受け取ることで、相続税の納税資金に困ることもありません。

換価分割の手順を理解し、計画的に進めることで、不動産相続によるトラブルを回避し、公平な分配を実現できます。手続きが難しいと感じた場合には、弁護士や司法書士などの専門家に相談することも一つの手です。専門家のサポートを受けることで、複雑な手続きも安心して進められるのです。

スムーズな不動産相続なら換価分割を検討

不動産相続は、財産の分割方法や納税資金の準備、さらには節税対策など、多くの課題を含んでいます。これらの問題を解決するために、換価分割という方法が有効です。

◇平等に遺産分割しやすい

換価分割の最も大きな利点の1つは、遺産分割が平等に行いやすいことです。

不動産を現金に換えることで、相続人全員が平等に分配を受けることができます。不動産のままでは物理的に分割が難しいため、相続人間で不平等が生じる可能性があります。しかし、現金化することで1円単位まで正確に分けることができるため、公平な遺産分割が実現します。

これにより、相続人間の不満やトラブルを未然に防ぐことができるのです。

◇納税のための資金を準備できる

換価分割は、相続税の納税資金を容易に準備できる点でも優れています。

不動産をそのまま相続する場合、相続税を支払うための現金を別途用意しなければなりません。特に広島の都市部など不動産価値の高い地域では、相続税が高額になることが多く、納税資金を確保するのが難しいケースもあります。

しかし、換価分割により不動産を売却して現金化すれば、その現金を相続税の支払いに充てられます。これにより、相続人が納税資金の捻出に苦労することなく、スムーズに相続手続きを進められるのです。

◇節税に繋がる

さらに、換価分割は節税効果も期待できます。不動産の評価額は、現金や預貯金と比較して低くなることが多いため、相続税の評価額も低く抑えられるのです。

例えば、土地や建物の評価額は時価の70%〜80%程度で評価されることが一般的です。このため、換価分割を利用することで、相続税の課税対象となる評価額が減少し、結果として節税に繋がります。また、不動産売却によるキャピタルゲイン税も控除対象となるため、全体的な税負担が軽減されるのです。

このように、換価分割は不動産相続に伴うさまざまな問題を解決するための有力な方法です。

不動産相続は、相続財産の中でも特に複雑でトラブルが生じやすい分野です。相続財産には、現金や預貯金、不動産、株式、車、貴金属などが含まれますが、被相続人の一身専属権は含まれません。

相続が発生したらまず遺言書を探し、遺言書がない場合は法定相続人全員で遺産分割協議を行います。同時に相続人を確定した後に行うのは、被相続人の財産を特定して財産目録を作成です。

次に、相続人全員で遺産分割協議を行い、合意内容を遺産分割協議書に記載し、相続登記を行います。この手続きは専門家に依頼するとスムーズです。最後に、相続税の申告・納付を期限内に行う必要があります。

不動産相続ではトラブルが発生しやすく、分割方法やコストの問題が大きな原因です。特に不動産は物理的に分割が難しく、固定資産税や維持管理費用が負担となります。

これらの問題を解決するためには、換価分割が有効です。不動産を現金化し、公平に分配することで相続税の納税資金も準備しやすくなり、節税効果も期待できます。換価分割の手順を理解し、計画的に進めることで、不動産相続によるトラブルを回避し、公平な分配を実現できます。