不動産売却は赤字になりやすい？ 避けるためのポイント | 広島県の不動産売却ガイド

不動産売却は多くの人にとって大きな決断ですが、その過程で赤字になるリスクが高いことを理解しておく必要があります。特に広島のような地域では市場動向に左右されやすく、売却価格が予想を下回る場合も多いです。

一般的に不動産の価値は購入時が最も高く、その後は経年劣化や市場変動により下がります。適切な会社選びと早期売却が赤字を避けるポイントです

不動産売却は赤字になりやすい！理由は？

不動産売却は多くの人にとって大きな決断ですが、その過程で赤字になるリスクが高いことも理解しておく必要があります。特に広島のような地域では市場の動向に左右されやすく、売却価格が予想を下回ることが多々あります。

◇不動産売却は赤字になりやすい？

不動産売却が赤字になりやすいことには、いくつかの要因が絡み合っています。

まず、不動産の価値は購入時が最も高く、その後は経年劣化や市場の変動によって下がるのが一般的です。広島のような地方都市では、特にこの傾向が顕著で、購入時の価格よりも低い価格でしか売却できないケースも多くあります。

◇赤字になりやすい理由

不動産売却が赤字になりやすいことには、住宅ローンが関係しています。
不動産を売却する際には、通常、住宅ローンを一括返済する必要があるのです。もし売却価格がローン残高を下回ると、その差額を自己資金で補填しなければならず、これが赤字を生む大きな要因となります。

また、不動産売却には仲介手数料、登記費用、印紙税などの費用も必要です。これらの諸費用が売却価格の10%前後に達することも珍しくなく、これが赤字の原因となります。

そして、売却によって得られる所得には譲渡所得税が課せられます。譲渡所得は売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた額ですが、取得費が経年劣化により減価償却されるため、想定よりも低くなることがあります。その結果、売却価格が購入価格より低くても、譲渡所得税がかかる場合があるのです。

これらの影響によって、不動産売却は赤字になりやすいといえます。

不動産売却で赤字になる場合の主な原因

画像出典：フォトAC

不動産売却で赤字になる原因はさまざまですが、その中でも特に影響を与える要因を紹介します。

◇売却のタイミング

不動産売却においてタイミングは非常に重要です。不動産市場は景気や地域の需要と供給によって変動します。

例えば、広島のような地域でも、全体の経済状況が悪化すると不動産価格が下がり、売却時に赤字になることが多くなるのです。特にリーマンショックやコロナウイルスの影響など、経済的な大変動がある時期は売却価格が大幅に下がることがあり、これが赤字の原因となります。
また、季節的な要因も考慮すべきです。需要が低迷する冬場や閑散期に売却を試みると、価格交渉が厳しくなり、結果として赤字を出す可能性が高まります。
したがって、市場の動向をしっかりと見極め、売却のタイミングを選ぶことが重要です。

◇物件の状態

物件の状態も売却価格に大きく影響します。
例えば、築年数が経っていたり、手入れが行き届いなかったりして建物が老朽化している場合や、リフォームが必要な場合、購入希望者はその分の費用を見込んで価格を下げようとする傾向があります

特に、瑕疵（かし）物件、つまり隠れた欠陥がある物件は、その存在が明らかになると売却価格が大幅に下がります。例えば、シロアリ被害や水漏れ、構造的な問題などがあると、修繕費用を考慮した価格設定が求められます。

◇周辺環境

物件の周辺環境も売却価格に大きく影響します。
土地の形状や接道に問題がある場合や、最寄り駅が遠い、周辺環境が悪い場合は、売却価格が下がりやすいです。例えば、土地が狭い路地に面している、または不規則な形をしている場合は、その土地の利用価値が制限されるため、価格が低くなります。

さらに、最寄り駅からの距離が遠い物件は、通勤や通学に不便であると感じられ、購入希望者が少なくなります。
また、治安が悪い、騒音がひどい、あるいは工場やゴミ処理場が近くにあるといった環境的な問題があると、買い手がつきにくくなり、結果として赤字を出す可能性が高まるでしょう。

赤字避けるためのポイントを紹介！

不動産を売却する際、赤字を避けるためにはいくつかのポイントを押さえることが重要です。

◇販売力の高い不動産会社を選ぶ

不動産売却の成否は、依頼する不動産会社の販売力に大きく左右されます。
広島のように地域の特性や市場動向が異なるエリアでは、地元の市場に精通した不動産会社を選ぶことが重要です。販売力のある不動産会社は、多くの顧客リストを持ち、効果的なマーケティング戦略を駆使して物件を迅速かつ高額で売却する能力があります。

まず、複数の不動産会社に査定を依頼し、各社の販売実績や査定額を比較するとよいでしょう。特に、過去に似た条件の物件を売却した実績が豊富な会社を選ぶことが重要です。

さらに、不動産会社の規模も考慮すべきポイントです。大手不動産会社は広範なネットワークとブランド力を持っていますが、地元密着型の中小企業も地域特有の情報と柔軟な対応力を持っていることが多いです。どちらが優れているかは物件や売却希望に応じて異なるため、状況に応じた最適な選択をすることが大切です。

◇なるべく早く売却する

不動産は時間が経つほど資産価値が下がる傾向にあります。そのため、できるだけ早く売却することが赤字を避けるための有効な手段です。市場が好調な時期や需要が高まるタイミングを逃さずに売却することが、利益を最大化するための鍵となります。

また、早期売却を実現するためには、適切な価格設定が重要です。高すぎる価格設定は買い手を遠ざけ、売却までの期間が長引く原因となります。一方、低すぎる価格では利益を最大限に引き出せません。市場価格をしっかりと把握し、適切な価格で売り出すことが重要です。

さらに、物件の魅力を最大限に引き出すために、内見時の印象を良くする工夫も必要です。整理整頓や簡単な修繕を行い、買い手にとって魅力的な物件に仕上げることで、早期売却の可能性が高まります。

不動産売却に成功すれば赤字を回避できる！

不動産売却が成功すれば、赤字を回避できる以外にも、多くの利点があります。

◇維持費の削減に繋がる

不動産を所有している間には、さまざまな維持費が発生します。固定資産税や都市計画税、修繕費用、管理費など、これらの費用は物件を所有し続ける限り支払わなければなりません。しかし、不動産売却が成功すれば、これらの維持費を削減することができます。これにより、家計の負担が軽減され、他の投資や貯蓄に回すことができるでしょう。

◇管理が不要になる

不動産の管理は意外と手間がかかるものです。特に遠方にある物件の場合、定期的に訪問して状況を確認する必要があります。もし管理が行き届いていないと、建物の劣化や違法駐車、さらには不法占拠といったトラブルが発生する可能性もあるでしょう。不動産売却が成功すれば、これらの管理業務から解放されます。

また、管理責任がなくなることで所有している不動産が原因で近隣住民とトラブルになる心配もなくなるため、精神的な負担も軽減されます。

◇税金の軽減

家や土地などの不動産を所有すると、固定資産税や都市計画税といった税金がかかります。しかし、不動産を売却することでこれらの税金を軽減できるのです。

固定資産税の税率は、「固定資産評価額×税率」で算出され、各自治体の固定資産課税台帳に記載された評価額に基づきます。税率は自治体によって異なりますが、標準的な税率はおおよそ1.4％です。

一方、都市計画税は市街化区域内に土地を所有している場合に課される税金です。この税金も「固定資産税評価額×税率（0.3％）」で計算されます。0.3％は制限税率となっており、各自治体で異なる場合があります。

このように、不動産の所有によって発生する税金による負担は、不動産を売却することで軽減できます。

不動産売却は赤字になるリスクが高いです。特に広島のような地域では市場動向に影響されやすく、売却価格が予想を下回ることがあります。

不動産の価値は購入時が最も高く、その後は経年劣化や市場変動で下がるのが一般的です。また、住宅ローンの一括返済が必要な場合、売却価格がローン残高を下回ると自己資金で補填しなければならず、これも赤字になりやすい原因の1つとなります。

さらに仲介手数料や登記費用などの諸費用が売却価格の10%前後に達し、譲渡所得税もかかるため、結果赤字になる場合があるのです。

販売力のある適切な不動産会社の選定や、早期売却をすることが赤字を避けるための鍵となります。